業界別M&A動向

マンション管理・ビルメンテナンス業界のM&A動向大業種: サービス業(他に分類されないもの)

マンション管理・ビルメンテナンス業界の主要10社

マンション管理費の市場規模は6816億円(2015年度・矢野経済研究所)

業界定義

マンション管理業とは、オーナーから委託を受けて、不動産の管理や経営業務を代行する事業をいう。

ビルメンテナンス業とは、主としてビルなどの建物を対象として、清掃、保守、機器の運転、その他維持管理について、サービスを提供する事業をいう。

業務内容は幅広く、以下の5業務に大別される。
①環境衛生管理業務…清掃、給・排水、廃棄物処理
②設備管理業務…電気・通信設備、空調設備、消防設備、エレベーター
③建物設備保全業務…建物構造部、建築設備の点検整備
④保安警備業務…警備、防火・防災、駐車場
⑤その他管理業務

業界分析

国土交通省の「建築着工統計調査」によれば2016年のマンション着工戸数は11万4570戸(前年比0.9%減)だった。民間非居住建築物着工棟数は7万2966棟(前年比0.9%増)と2年ぶりに増加したが、近年は棟数・床面積ともに減少傾向にある。

ビルメンテナンス業は、顧客が事務所や商業施設などをビルオーナーとするビル管理業と、マンション管理組合を顧客とするマンション管理業に分類される。バブル崩壊以降、ビルを保有する企業は、事業運営の効率化のため、それまで社内の一部門として持っていたビル管理を行う部署を別会社にしたり、独立系の外部企業に委託するなどの動きが進み、ビル管理市場は堅調な拡大を続けた。しかし、2000年代に入り市場が成熟期に入ったことや、建物サービス(清掃、設備管理、衛生管理)価格指数が2000年代に入ってから漸減傾向にあることを背景に、市場の成長は鈍化しつつある。加えて、オフィスビルなどのビルメンテナンス対象となる非居住用建物の着工合計床面積は減少を続けており、新規需要の寄与度も低迷している。今後も、東京都心を中心に一部で大型の再開発プロジェクトがあるものの、管理対象となる建築物の継続的な増加は期待できないことなどから、以前のような大幅な市場拡大は見込みづらい状況だ。

建設経済研究所の「建設経済モデルによる建設投資の見通し(2017年7月)」によれば、民間住宅投資・民間非住宅建設投資ともに微減または横ばいが予想されている。不動産管理市場は、消費税率10%への引き上げ時期が19年10月以降に先送りされ、建築着工戸数の伸びが一時的に鈍化することで新規管理物件の獲得競争の激化が予想される。ビルメンテナンス市場は、統合ファシリティマネジメントサービス(FMS)をはじめとするサービスの高付加価値・高品質化が今後の成長のカギを握る。

M&A動向

マンションの管理戸数(2017年)では、1位が日本ハウズイング(44万156戸)、2位が 大京アステージ(42万6584戸)、3位が 東急コミュニティー(33万472戸)、4位が三菱地所コミュニティ(32万415戸)、5位が長谷工コミュニティ(26万4997戸)となっている。

大京は、2013年2月、子会社の管理会社である大京アステージと、同じく子会社であるジャパン・リビング・コミュニティを合併し、続いて13年4月には穴吹工務店の全株式を取得し、完全子会社化した。大京は、管理事業では買収による規模の拡大を図り、効率化のための統合を実施してきた。今後は、会計業務や清掃業務といった部分管理の提案を積極的に行い、自主管理マンションの管理受託戸数を獲得し、管理受託戸数を2020年に65万戸に拡大する構えだ。なお、大京は14年に同社の主要株主であったオリックスの連結子会社となり、オリックスとの連携をさらに推進する。東急不動産グループの東急コミュニティーは、13年2月に中堅マンション管理会社のユナイテッドコミュニティーズを買収。17年10月に東急コミュニティーと東急ホームズで行っていたリフォーム事業を統合して東急Re・デザインを設立し、リフォーム事業を強化する。

業界主要企業

企業名 売上高 営業利益
三菱電機ビルテクノサービス(非上場) 319,767 9,371
イオンディライト 294,725 10,238
日立ビルシステム(非上場) 253,404 27,148
共立メンテナンス 135,828 7,135
東急コミュニティー(非上場) 124,670 8,582
日本総合住生活(非上場) 120,638 1,938
日本ハウズイング 98,560 3,007
大成有楽不動産(非上場) 97,015 5,386
日本管財 92,491 4,227
NECファシリティーズ(非上場) 85,697 2,490

(単位:百万円)

当社の成約事例

成約年月 対象会社(譲渡会社) 譲受会社 取引スキーム
2016年8月 ビルメンテナンス 商業施設企画設計 株式譲渡 詳細  >
2015年6月 設備工事 設備工事 100%株式譲渡 詳細  >
2015年4月 ビルメンテナンス ビルメンテナンス 100%株式譲渡 詳細  >
2014年2月 ビルメンテナンス ビルメンテナンス 100%株式譲渡 詳細  >
2014年1月 ビルメンテナンス 施設管理 100%株式譲渡 詳細  >
2010年5月 ビルメンテナンス 警備・ビルメンテナンス 100%株式譲渡 詳細  >

関連売却情報

業種 概算売上高 所在地
マンション分譲 20億円 西日本 詳細・お問い合わせ  >

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